Ya ocurrió tras la crisis de 2008 y ahora la tendencia a la baja de los precios de alquiler ha vuelto a suceder. El fitness español tuvo la oportunidad de expandirse a precios baratos en la última recesión, aprovechando la gran disponibilidad de locales antiguamente ocupados por cines, sucursales bancarias, supermercados y concesionarios de coches. Ahora, la Covid-19 ha amenazado el negocio de las cadenas de gimnasios, pero también está generando oportunidades de crecimiento para quienes tienen músculo. Eso sí, refinando la búsqueda de locales aprovechando el contexto actual.
“Si tu negocio no se ha visto especialmente afectado, vas a poder optar por una ubicación mejor por menos precio”, afirma Xavier Aguilar, director de locales comerciales de Forcadell. Esta situación abre la posibilidad a que operadores de gimnasios entren, o crezcan, en mercados elitistas. “Barcelona es un ejemplo y ahora hay opciones”, sostiene. Otros ejemplos son Madrid, Valencia o Sevilla, donde en los últimos meses han crecido gigantes del fitness, como la holandesa Basic-Fit.
Desde el sector reconocen que sí hay mayor disponibilidad de locales en las grandes ciudades, pero en esas plazas los precios no han bajado. “Lo han hecho en ciudades medianas; ahí si hay oportunidades”, reconoce un directivo de una cadena de gimnasios. El motivo es que en las principales urbes los fondos de inversión están adquiriendo inmuebles, lo que provoca que los precios se mantengan.
El fundador de Smartfit, Nacho Usera, no ha notado un fuerte descenso de los precios de alquiler, y apunta que el motivo es el efecto anestesia provocado por los créditos ICO y los expedientes de regulación temporal de empleo (Erte). “Aún no estamos viendo la repercusión de esta crisis económica, y eso se traduce también en la compraventa de gimnasios y en la disponibilidad de locales”, afirma. Como ejemplo, Smartfit estuvo cerca de firmar un local en Madrid, un proyecto que finalmente no culminó por falta de acuerdo en el precio del local. “Era un gimnasio, y el propietario lo ha desmontado para crear oficinas pensando que generará más ingresos vía alquiler”, apunta.
Xavier Aguilar cree que, al cierre de sucursales financieras en la crisis anterior por el viraje hacia la banca online, ahora le seguirá la clausura de tiendas de moda. “Son las que más van a cerrar y, en suma, esta crisis provocará una bajada en los precios a tres años vista; 2021 será el año en que veremos mayor disponibilidad de locales, en 2022 se ocuparán los que queden disponibles, y en 2023 volverán a subir los precios”, sostiene Aguilar. Por ejemplo, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha rebajado hasta en un 20% el precio de algunos de los locales comerciales que ha puesto a la venta, con el objetivo de facilitar la compra de este tipo de inmuebles.
Esta perspectiva provoca que las cadenas de gimnasios con buena posición de caja y capacidad de endeudamiento estén en posición de ventaja para expandirse por una doble vía. Ocupando locales a un precio más bajo y mediante la compra de centros deportivos que hayan echado el cierre. Según la asociación Barcelona Comerç, el 30% de los establecimientos bajará la persiana tras esta crisis, y algunos empresarios buscarán traspasar el negocio.
“Nos llegan locales más baratos que antes; desafortunadamente muchos negocios están cerrando y hay caseros que están interesados en captar un inquilino ahora a captarlo más adelante”, explica José Antonio Sevilla, director general de Altafit. Eso sí, firmar el contrato ahora a menudo implica tener el local inoperativo durante un tiempo, bien sea por las restricciones a la actividad de los gimnasios en algunas comunidades autónomas, o porque la cadena prefiere no abrir hasta que se levanten totalmente las restricciones de aforo. “En 2021 seguirá habiendo restricciones, y los negocios saben que no pueden pagar alquileres pre-Covid con un aforo limitado al 30%”, recalca Aguilar.
“Es el momento de expandirse a precio más barato”, defiende David Estévanez, al frente de la expansión y Distrito Estudio. Tras la Covid-19, la cadena de boxes de CrossFit está decidida a poner en marcha un mínimo de cuatro gimnasios en 2021, y el directivo considera que es un buen momento tanto para los propietarios como para los inquilinos. “Tenemos un crecimiento homogéneo y lineal y buscamos firmar contratos a diez o veinte años”, describe.
Ese periodo es el que buscan la mayoría de operadores, con excepción de los concesionales. Al ir de la mano de la Administración, las cadenas crecen allí donde existen equipamientos públicos y, si hay déficit de instalaciones, algunas impulsar planes de viabilidad para justificar la necesidad de construir un equipamiento. Así es como Supera promovió un macrocomplejo en Rivas Vaciamadrid, cuya construcción y explotación se ha adjudicado por un periodo de cuarenta años. La inversión, eso sí, es bastante más elevada: 13 millones de euros, por los 450.000 euros de máximo que exige un Distrito Estudio o el millón de euros que Altafit destina a cada club.
Las cuarenta cadenas con más centros deportivos suman 1.000 instalaciones en España
Pese a la mayor disponibilidad de emplazamientos, el fundador y director general de Body Factory, Ángel Luís García Balcones, sostiene que “ya no hay sitios donde no haya competencia”, aunque admite que “habrá locales disponibles porque se están cerrando oficinas debido al teletrabajo”. Este es el segmento que más vacío está dejando, y compañías que han buscado crecer en zonas de oficinas están sufriendo las consecuencias. Ahora se valora más que nunca operar en áreas residenciales.
“Ahora priorizaremos más el residencial, aunque creo que habrá más oferta de espacios, vamos a ser más selectivos porque la crisis nos obliga a ello”, explica Marcos Baroja, fundador y director general de Infinit Fitness. La cadena de gimnasios 24 horas también tiene locales en parques empresariales, que han visto como la clientela caía un 60% interanual en el último trimestre de 2020. El descenso en los clubes ubicados en zonas residenciales ha sido del 40%. “Nos encanta el mix residencial-empresarial, pero en los clubes en los que tenemos esa casuística hemos tenido una mayor caída de abonados; la ubicación siempre es importante, pero ahora más que nunca”, coincide Nacho Usera.
La pandemia ha provocado que los parques empresariales y centros comerciales hayan pasado de ser una zona refugio por el elevado tráfico de personas a ser emplazamientos duramente afectados por las limitaciones. Sin ir más lejos, Orangetheory Fitness ha cerrado un club franquiciado en el distrito financiero de Madrid, Azca. Con todo, la compañía está trabajando para volverlo a abrir. Otras, como Anytime Fitness, McFit y DreamFit se han visto afectadas por el cierre temporal de centros comerciales y, aunque hayan vuelto a abrir, la afluencia ha caído un 38%, según la empresa especializada en property management Mvgm.
Negociaciones por los alquileres
Basic-Fit, el mayor operador europeo el número de gimnasios, ha conseguido que sus caseros le condonen 8,6 millones de euros hasta el primer semestre de 2020, según consta en presentación semestral para la comunidad inversora. Aun así, entre enero y junio pagó alquileres por 46,4 millones de euros, sólo un 5,6% menos que el año anterior. Sus ventas en ese periodo cayeron a un ritmo muy superior, pues la cadena facturó un 31,5% menos entre enero y junio. En el primer semestre, 54,5% de sus gastos operativos.
Viva Gym Group, por su parte, recoge en sus cuentas está negociado con los propietarios de los locales para reducir el precio del alquiler entre abril y junio, periodo en que los centros estuvieron cerrados, y afirma que seguirá trabajando para negociar descuentos diciembre de 2021, momento en que espera recuperar su base de abonados. La cadena, que ha contratado a Cushman & Wakefield para esta tarea, tiene comprometidos 231 millones de euros en alquileres, con un gasto anual en arrendamientos que ronda los diez millones de euros.
Buena parte de su red se encuentra en Cataluña, que decretó el cierre de las instalaciones deportivas durante tres semanas, y aprobó un decreto ley para rebajar al 50% el importe del alquiler de los negocios cerrados, un movimiento que ha sido bien recibido por el sector, pero que consideran insuficiente. “Es un parche que ayuda, porque el problema no es sólo el cierre, sino cómo será la recuperación”, apunta Juan del Río, que está al frente de una de las cadenas de gimnasios con más locales firmados en España, junto a Altafit, Anytime Fitness y Brooklyn Fitboxing. En total, los cuarenta operadores españoles con más centros suman 1.000 instalaciones en el país.
